CONTRATOS DE LOCAÇÃO DURANTE A PANDEMIA DO CORONAVÍRUS

A legislação civil prevê a possibilidade de rescisão ou revisão dos contratos civis e empresariais, como é o caso dos contratos de locação, com base na chamada Teoria da Imprevisão (artigo 317 do Código Civil Brasileiro), ou seja, quando acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, alteram as circunstâncias durante o curso do contrato,  e, essas circunstâncias são capazes de causar desequilíbrio nas prestações, como é o caso da pandemia do COVID-19, poderá a parte prejudicada pleitear a revisão do contrato, amparada na referida Teoria da Imprevisão.

Para isso será necessário observar:

  • Se ocorreram alterações das circunstâncias fáticas estabelecidas na época da contratação (como é o caso da Pandemia do Coronavírus);
  • Se essa alteração das circunstâncias era inesperada e imprevisível na época da contratação (como por exemplo o fechamento do comércio e dos shoppings e ainda a determinação de isolamento social ocorrida em março de 2020 pelo Governo);
  • Se diante dessa situação houve perda da possibilidade de usufruir do objeto da contratação, como a perda da utilidade da locação, uma vez que o objeto da mesma não pode ser utilizado para o fim a que se destinava.

Além da Teoria da Imprevisão, nessa situação em análise acontece também a Teoria da Onerosidade Excessiva, prevista no artigo 478 do Código Civil, ou seja, se nos contratos de execução continuada como é o caso da locação, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a rescisão do contrato.

Sendo assim, é recomendado que inicialmente que se formalize a intenção de uma negociação do contrato, ou ainda, o pedido de rescisão, através de uma Notificação Extrajudicial por escrito, e que, inclusive, poderá ser enviada por e-mail com confirmação de entrega e leitura. Caso não haja consenso entre as partes, a rescisão do contrato poderá ser pleiteada em juízo.

Em razão da crise sanitária instaurada pela pandemia do COVID 19, foi declarado o estado de calamidade pública através do Decreto Legislativo nº 6/2020, e, portanto, é possível caracterizar a ocorrência de excludentes de responsabilidade pela inexecução das obrigações em razão de força maior. Nesse caso, porém, deverá ser analisado o caso concreto, verificado se efetivamente houve impacto negativo no negócio, e se o contrato de locação possui cláusula específica quanto à possibilidade de caso fortuito ou força maior.

Toda a negociação relativa a esses contratos deverá levar em conta a imprevisibilidade do fato ocorrido, a observância boa-fé contratual e o equilíbrio contratual para os contratantes.

Na ausência de disposição contratual tratando de caso fortuito ou força maior, a situação dos impactos contratuais demandará uma análise jurídica especializada.

Outro ponto relevante consiste no fato do locatário ter que demonstrar o efetivo impacto negativo da pandemia no seu negócio, e, por isso, deve comprovar, através de documentos que comprovem a queda na receita de sua empresa desde o início da pandemia, a fim de suscitar a teoria da imprevisão e a força maior. Por exemplo, empresas que produzem álcool gel, EPI (equipamento de proteção individual), supermercados, dentre outros, tiveram crescimento em seus negócios devido aos reflexos da pandemia, e para esses casos, não seria possível a aplicação da teoria da imprevisão e da força maior.

Ante ao cenário da pandemia do COVID19, as negociações extrajudiciais amigáveis devem ser privilegiadas, de modo a trazer um melhor resultado para ambas as partes pactuantes. Em resumo, as partes devem:

  • Buscar uma assessoria jurídica para realizar a análise técnica dos contratos de modo a subsidiar as negociações que precisam ser revistas;
  • Buscar negociar amigavelmente, levando-se em conta da conjuntura mundial, que consequentemente tem aumentado a inadimplência, em escala global, e com reflexo para todos os negócios;
  • Em caso de acordo, formalizar por escrito;
  • Por fim, não havendo possibilidade de acordo poderá ser acionada a via judicial.

Alessandra Schirmer, OAB/ES 7.764, formada pela Universidade Federal do Espírito Santo – UFES, especialista em Direito Público pela Faculdade de Direito de Vitória/ES, Associada da Araújo & Regetz Advocacia e Assessoria Jurídica – alessandra@arjur.adv.br

2 thoughts on “CONTRATOS DE LOCAÇÃO DURANTE A PANDEMIA DO CORONAVÍRUS

  1. Maria Alves says:

    Bom dia,
    Li seu artigo, mas estou com uma duvida, se o comerciante, com bar de funcionamento noturno, que estivesse com dois meses de aluguel atrasado, por causa do baixo fluxo de clientes, tempo chuvoso, crise financeira, mas estava negociando e pagando os alugueis.
    A imobiliária poderia pedir o imóvel 20 dias após o decreto do Governo alegando quebra de contrato?
    Neste caso, quem esta quebrando o contrato?

    • ARJUR Advocacia e Assessoria Jurídica says:

      Prezada, Conforme pontuado no artigo, cada situação possui a sua peculiaridade, sendo indispensável a análise do contrato de aluguel. Dentro do cenário atual entendemos que a negociação amigável é sempre o melhor caminho.

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